Per trovare casa da privati si usano tre canali: i portali immobiliari generalisti (Immobiliare.it, Idealista, Casa.it), dove la scheda dell’annuncio di solito indica se l’inserzionista è un privato o un’agenzia; i siti di annunci generici come Subito e Bakeca; i gruppi social e le bacheche locali. Prima di pagare qualunque somma conviene vedere la casa e verificare chi ne è il proprietario.
Cercare senza agenzia fa risparmiare la provvigione, ma sposta su di te i controlli che di solito fa l’intermediario. Questa guida spiega dove cercare, come leggere un annuncio e quali verifiche fare prima di firmare o versare una caparra.
Siti per trovare casa da privati: i tre canali
Portali immobiliari generalisti
Immobiliare.it, Idealista e Casa.it raccolgono annunci di vendita e di affitto pubblicati sia da agenzie sia da privati. Il vantaggio è il numero di annunci. La scheda di ogni annuncio riporta il tipo di inserzionista; alcuni portali permettono anche di filtrare la ricerca, altri no, e le funzioni cambiano nel tempo. Il metodo che funziona sempre è aprire la scheda e controllare chi ha pubblicato.
Due funzioni sono utili su qualunque portale: la ricerca su mappa, per restringere la zona a pochi quartieri, e gli avvisi sulle ricerche salvate, che segnalano i nuovi annunci appena escono e ti permettono di contattare il proprietario tra i primi.
Siti di annunci generici
Subito e Bakeca hanno una sezione immobili accanto a quelle per auto, oggetti e lavoro. La Polizia postale descrive Subito come un portale di compravendita tra privati. Il contatto è diretto, via messaggio o telefono, e le verifiche descritte più avanti sono interamente a carico tuo.
Social, bacheche e passaparola
Gruppi di quartiere o di città sui social, bacheche universitarie per chi cerca una stanza, cartelli “affittasi” in zona: sono i canali con meno filtri e a volte con le occasioni migliori, perché il proprietario non paga per pubblicare. Sono anche quelli dove circolano più annunci copiati da altri siti. Stesse regole: niente soldi prima della visita.
Come impostare la ricerca
- Definisci zona e budget prima di aprire i portali: canone o prezzo massimo, spese condominiali comprese, e i quartieri che accetti.
- Confronta il prezzo con annunci simili nella stessa zona: è il primo consiglio della Polizia postale contro le truffe, e serve anche a capire se stai trattando a un prezzo di mercato. Per l’acquisto, i criteri di valutazione sono nella guida su come si determina la quotazione di un immobile.
- Prepara i documenti che un proprietario può chiederti (documento d’identità, codice fiscale, contratto di lavoro o buste paga): chi risponde completo al primo contatto viene richiamato prima.
- Fai domande precise: spese condominiali, tipo di riscaldamento, classe energetica, durata e tipo di contratto, data di disponibilità.
Cosa controllare in un annuncio da privato
La classe energetica
Per legge, gli annunci di vendita o di affitto su qualunque mezzo devono riportare gli indici di prestazione energetica e la classe energetica dell’immobile (decreto legislativo 192/2005, articolo 6). Fanno eccezione solo gli affitti di case usate meno di quattro mesi l’anno. Un annuncio senza classe è irregolare, e il responsabile rischia una sanzione da 500 a 3.000 euro. La classe dice anche quanto spenderai di riscaldamento: come leggerla è spiegato nella guida all’attestato di prestazione energetica.
Che la casa esista davvero
La Polizia postale suggerisce di cercare le foto dell’annuncio con un motore di ricerca per immagini: se compaiono su altri siti, con altri indirizzi o altri prezzi, l’annuncio è copiato. Con le mappe satellitari e la vista stradale puoi controllare che indirizzo e facciata corrispondano. Descrizioni vaghe e profili creati da pochi giorni sono altri segnali da considerare.
Chi è il proprietario
Chi ti affitta o ti vende la casa deve averne titolo. I dati catastali e ipotecari sono pubblici: secondo l’Agenzia delle Entrate, visura catastale e ispezione ipotecaria si possono fare online anche per immobili di cui non si è titolari; sono gratuite solo per i propri immobili. Per un affitto, un controllo più semplice è chiedere al proprietario un documento e confrontare il nome con quello che compare nel contratto e nelle bollette.
Prima di pagare: affitto
- Contratto scritto: la legge 431/1998 richiede la forma scritta per i contratti di locazione. Un accordo a voce non ti tutela.
- Registrazione: tocca al proprietario registrare il contratto entro 30 giorni e comunicarlo all’inquilino e all’amministratore di condominio nei 60 giorni successivi (articolo 13). Ogni accordo per un canone più alto di quello scritto e registrato è nullo.
- Deposito cauzionale: non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali, da versare all’inquilino alla fine di ogni anno (legge 392/1978, articolo 11). Se il proprietario chiede una garanzia diversa, come una fideiussione, le opzioni sono nella guida sulla garanzia per l’affitto.
- APE: il proprietario deve renderlo disponibile all’inizio della trattativa e consegnarlo alla fine; nel contratto c’è una clausola in cui dichiari di averlo ricevuto.
Una volta entrato in casa restano le utenze. Se luce e gas sono attive basta una voltura, altrimenti serve un subentro: per sapere chi è l’intestatario attuale c’è la guida su come trovare a chi è intestato il contatore, e la voltura con cambio fornitore permette di cambiare intestatario e offerta con una sola richiesta. È anche il momento giusto per scegliere le tariffe: carica una bolletta su Billding e confronta gratis le offerte di luce, gas e internet sui consumi reali.
Prima di pagare: acquisto
Nell’acquisto tra privati i passaggi sono gli stessi di una compravendita con agenzia, senza qualcuno che li coordini per te:
- la proposta d’acquisto e il compromesso fissano prezzo, caparra e data del rogito: falli leggere a un notaio o a un legale prima di firmare;
- la caparra si versa con mezzi tracciabili e solo dopo aver visto la casa e verificato proprietà ed eventuali ipoteche;
- l’APE è a carico del venditore: chi vende senza attestato rischia una sanzione da 3.000 a 18.000 euro.
Dopo il rogito arriva il cambio di residenza, che si può richiedere online: la procedura è nella guida al cambio di residenza.
Truffe negli annunci tra privati: i segnali
La Polizia postale ha descritto il profilo tipico del finto proprietario negli annunci di case online:
- È sempre all’estero, per lavoro o famiglia, e non può farti vedere la casa di persona; spesso dà spiegazioni che nessuno ha chiesto.
- Mette fretta: chiede una risposta entro 24 ore e insiste con i messaggi.
- Chiede una caparra prima della visita, tramite servizi di money transfer o con un bonifico su un conto personale presso una banca estera, promettendo la restituzione se l’affare salta.
- Il prezzo è troppo basso rispetto ad annunci simili nella stessa zona.
Le regole di difesa sono poche: non versare nulla prima della visita, usare solo pagamenti tracciabili (bonifico su IBAN italiano) e mai carte ricaricabili o money transfer, conservare annunci e messaggi. Se pensi di essere stato truffato, presenta denuncia alle forze dell’ordine, per esempio alla Polizia postale. Le stesse cautele valgono per i contratti di luce e gas, come spiega la guida su come evitare le truffe energetiche.
Se sei tu a pubblicare l’annuncio
Chi affitta o vende da privato ha gli obblighi dell’altra parte: classe energetica nell’annuncio, APE disponibile dall’avvio della trattativa, contratto scritto e, per l’affitto, registrazione entro 30 giorni. Prima di pubblicare conviene avere pronti planimetria, dati catastali e un’idea realistica del prezzo. Altre guide su casa, pratiche e spese sono nella sezione casa e risparmio.
Domande frequenti
Quali sono i siti per trovare casa da privati?
Ci sono tre canali: i portali immobiliari generalisti come Immobiliare.it, Idealista e Casa.it, che ospitano annunci di agenzie e di privati; i siti di annunci generici come Subito e Bakeca, con una sezione immobili; i gruppi social e le bacheche locali. Nessuno è riservato ai soli privati: va controllato annuncio per annuncio.
Come capisco se un annuncio è di un privato o di un’agenzia?
Nei portali la scheda dell’annuncio indica il tipo di inserzionista, e alcuni permettono di filtrare la ricerca. Se il dato manca, chiedilo direttamente prima della visita: un’agenzia, ad affare concluso, chiede una provvigione. Diffida degli annunci da privato che poi chiedono soldi per la sola visita.
Come si evitano le truffe negli affitti tra privati?
Non pagare nulla prima di aver visto la casa e verificato chi è il proprietario. Secondo la Polizia postale i segnali tipici sono un proprietario che si trova sempre all’estero, la fretta di chiudere e la richiesta di una caparra tramite money transfer o bonifico su un conto estero. Usa solo pagamenti tracciabili.
Quanto può chiedere un privato di deposito cauzionale?
Al massimo tre mensilità del canone, come stabilisce l’articolo 11 della legge 392/1978. Il deposito produce interessi legali, che il proprietario deve versare all’inquilino alla fine di ogni anno.
Il contratto d’affitto con un privato deve essere scritto e registrato?
Sì. La legge 431/1998 richiede la forma scritta per i contratti di locazione e obbliga il proprietario a registrarlo entro 30 giorni, dandone comunicazione all’inquilino e all’amministratore entro i 60 giorni successivi. Un canone più alto di quello scritto e registrato è nullo.
