I requisiti per il mutuo non sono fissati da una legge, salvo la maggiore età: è la banca a valutare se puoi restituire il prestito. In pratica servono un reddito dimostrabile con una rata entro circa un terzo del reddito disponibile, un anticipo di almeno il 20% del valore dell’immobile e una storia creditizia senza segnalazioni negative.
Requisiti per il mutuo: cosa valuta la banca
La guida della Banca d’Italia sul mutuo ipotecario lo dice in modo semplice: chiunque può chiedere un mutuo, purché dimostri di poter restituire nel tempo la somma ricevuta. Questa verifica si chiama merito creditizio e si basa su quattro elementi:
- il reddito, la sua stabilità e il peso della rata sul bilancio familiare;
- l’anticipo, cioè la parte del prezzo che paghi con mezzi tuoi;
- la storia creditizia, registrata nelle banche dati che la banca consulta;
- l’immobile, che fa da garanzia con l’ipoteca e deve superare la perizia.
Non esiste quindi un elenco unico valido per tutte le banche: i criteri di base sono gli stessi, ma soglie e documenti cambiano da istituto a istituto, e il foglio informativo di ciascun mutuo indica le informazioni da fornire e i tempi per farlo.
Età e durata del mutuo
L’unico requisito anagrafico di legge è la maggiore età, che permette di firmare un contratto. Le banche fissano poi un’età massima alla scadenza del mutuo, diversa da istituto a istituto: è uno dei primi dati da chiedere, perché limita la durata possibile.
La durata pesa molto sulla rata. Nell’esempio della Banca d’Italia, un mutuo da 150.000 euro a tasso fisso del 2,1% ha una rata di 766 euro in 20 anni e di 462 euro in 40 anni, ma gli interessi totali salgono da 34.000 a 72.000 euro. Una durata più lunga rende più facile rispettare il rapporto rata/reddito, a un costo complessivo più alto.
Reddito e rapporto rata/reddito
Il criterio più citato viene dalla stessa guida della Banca d’Italia, che considera prudente una rata entro un terzo del reddito disponibile, così da lasciare margine per le spese correnti, gli imprevisti e un possibile calo del reddito per malattia, infortunio o perdita del lavoro. Con la rata di 766 euro dell’esempio, il reddito disponibile dovrebbe essere di circa 2.300 euro al mese. Altri finanziamenti in corso riducono il margine, perché anche le loro rate entrano nel conto.
Il contratto a tempo indeterminato non è un requisito di legge, ma è il modo più semplice per dimostrare un reddito stabile. Per i lavoratori autonomi e i professionisti la banca guarda alle ultime dichiarazioni dei redditi. Quando il reddito è modesto in rapporto alla rata o il lavoro non è stabile, la Banca d’Italia ricorda che il finanziatore può chiedere garanzie aggiuntive, la più diffusa delle quali è la fideiussione: un terzo, spesso un familiare, che si impegna a rimborsare l’intero debito, rispondendone con tutti i suoi beni.
Anticipo e valore dell’immobile
Secondo la Banca d’Italia, in generale il finanziamento arriva al massimo all’80% del valore dell’immobile, come risulta da una perizia indipendente. Ne deriva la regola pratica dell’anticipo di almeno il 20%, a cui vanno aggiunte le spese da pagare al momento dell’acquisto: notaio, imposte, eventuale agenzia. Oltre l’80% alcune banche finanziano comunque, ma chiedono garanzie in più e applicano spesso condizioni meno favorevoli.
Il Fondo Prima Casa
Chi ha poco anticipo può contare sul Fondo di garanzia per i mutui prima casa, istituito presso il Ministero dell’Economia e gestito da Consap. Secondo la pagina del Fondo aggiornata a settembre 2026:
- è riservato a chi non possiede altri immobili a uso abitativo, per l’acquisto dell’abitazione principale, con un mutuo fino a 250.000 euro;
- le categorie ammesse sono, tra le altre, i giovani under 36, le giovani coppie, le famiglie monogenitoriali con figli minori, gli inquilini delle case popolari, le famiglie numerose entro limiti di ISEE e, dal 3 agosto 2026, le persone con disabilità grave e chi convive da almeno due anni con un figlio, un fratello o una sorella con disabilità grave;
- la garanzia pubblica copre di norma il 50% della quota capitale; per le categorie prioritarie, nel rispetto dei limiti ISEE, può essere aumentata per i mutui superiori all’80% del prezzo, con regole prorogate fino al 31 dicembre 2027;
- l’immobile non deve essere di lusso né accatastato come A/1, A/8 o A/9.
La domanda si presenta alla banca insieme alla richiesta di mutuo. La garanzia non sostituisce la valutazione della banca, che resta libera di concedere o meno il finanziamento.
Storia creditizia: Centrale dei Rischi e SIC
Prima di deliberare, la banca verifica la tua posizione nella Centrale dei Rischi, l’archivio della Banca d’Italia, e nelle banche dati creditizie private, dove sono registrati finanziamenti in corso, ritardi e insolvenze. Rate saltate di recente o debiti non pagati rendono più difficile ottenere il mutuo.
Conviene giocare d’anticipo: la Banca d’Italia ricorda che chiunque può consultare gratis, anche online, le informazioni a proprio nome nella Centrale dei Rischi, e che i dati sbagliati si possono contestare chiedendone la correzione a chi li ha segnalati o al gestore della banca dati. Chiudere o ridurre prima della richiesta i piccoli finanziamenti in corso, come rate di acquisti o carte revolving, migliora anche il rapporto rata/reddito.
I documenti per la richiesta di mutuo
Ogni banca ha le sue procedure, ma la Banca d’Italia indica i documenti che vengono chiesti di solito:
| Area | Documenti |
|---|---|
| Dati personali | età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali tra coniugi o parti di un’unione civile |
| Reddito, dipendenti | attestazione del datore di lavoro sugli anni di servizio, almeno l’ultima busta paga, certificazione dei redditi (CU) oppure modello 730 o Redditi |
| Reddito, autonomi e professionisti | ultime dichiarazioni dei redditi, certificazione della Camera di Commercio, iscrizione all’albo per i professionisti |
| Immobile | contratto preliminare (compromesso), planimetria, certificato di abitabilità, ultimo atto di acquisto o dichiarazione di successione |
Preparare questi documenti prima di chiedere i preventivi accorcia l’istruttoria, che è la fase in cui la banca verifica reddito, patrimonio e garanzie.
Mutuo prima casa: le agevolazioni
I requisiti per il mutuo prima casa sono gli stessi visti finora; cambiano alcuni costi, a favore di chi compra l’abitazione principale:
- imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo del mutuo invece del 2%, che secondo l’articolo 18 del DPR 601/1973 si applica a chi compra senza i requisiti prima casa;
- detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi, su un massimo di 4.000 euro l’anno, per i mutui ipotecari stipulati per comprare l’abitazione principale, come spiega la guida dell’Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi, che indica anche le condizioni, tra cui l’acquisto nell’anno prima o dopo la firma del mutuo;
- per i giovani under 36, il Fondo Prima Casa descritto sopra.
Chi invece possiede già un immobile e cerca liquidità, non un acquisto, si trova davanti a un prodotto diverso, con requisiti e costi propri: lo spieghiamo nella guida al mutuo di liquidità.
Dopo la richiesta: istruttoria, offerta e stipula
Una volta presentata la domanda, la banca svolge l’istruttoria e fa eseguire la perizia sull’immobile. Prima di firmare hai diritto al PIES (Prospetto informativo europeo standardizzato) con le condizioni personalizzate e, dall’offerta vincolante, ad almeno 7 giorni per valutarla e metterla a confronto con altre offerte. Per confrontare le proposte conta il TAEG, che comprende tasso, istruttoria e perizia ma non il notaio.
Tra le spese da mettere in conto c’è anche l’assicurazione contro i danni sull’immobile; se la banca chiede una polizza vita, secondo la Banca d’Italia deve accettare anche una polizza equivalente trovata da te sul mercato. Per sapere quanto attendere dopo l’approvazione, leggi la nostra analisi dei tempi tra delibera e rogito; se invece ti serve una somma più piccola e senza ipoteca, l’alternativa è un prestito personale, con i suoi criteri e il suo TAEG, che spieghiamo nella guida ai prestiti BancoPosta.
Mentre fai i conti del bilancio familiare, conviene alleggerire anche le spese fisse: con una bolletta recente puoi verificare su Billding quanto potresti risparmiare su luce, gas e internet. Trovi altre guide su mutui e prestiti nell’area finanza personale del blog.
Domande frequenti
Quali sono i requisiti per ottenere un mutuo?
Per legge basta essere maggiorenni: poi la banca valuta il merito creditizio. In pratica servono un reddito dimostrabile con una rata sostenibile, un anticipo che copra la parte di prezzo non finanziata (di norma almeno il 20% del valore dell’immobile), una storia creditizia senza segnalazioni negative e un immobile che superi la perizia.
Quanto bisogna guadagnare per avere un mutuo?
Non c’è una soglia fissa. La Banca d’Italia indica come ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile: per una rata di 766 euro, come nell’esempio della sua guida, servono circa 2.300 euro al mese di reddito disponibile. Ogni banca applica poi i propri criteri.
Quanto anticipo serve per un mutuo?
In genere la banca finanzia fino all’80% del valore stabilito dalla perizia, quindi l’anticipo è di almeno il 20%, più notaio, imposte e altre spese. Oltre l’80% servono garanzie aggiuntive; per alcune categorie, come gli under 36, il Fondo Prima Casa gestito da Consap può garantire anche mutui superiori all’80% del prezzo.
Che documenti servono per chiedere un mutuo?
Documenti d’identità e stato civile, prova del reddito (per i dipendenti busta paga, certificazione dei redditi e un’attestazione del datore di lavoro sugli anni di servizio; per gli autonomi le ultime dichiarazioni dei redditi e il certificato camerale o l’iscrizione all’albo) e documenti dell’immobile, come compromesso, planimetria e certificato di abitabilità.
Si può avere un mutuo senza contratto a tempo indeterminato?
Sì: il contratto a tempo indeterminato non è un requisito di legge. La banca valuta la capacità di rimborso nel tempo e, con un reddito modesto o un lavoro non stabile, può chiedere una garanzia in più, di solito la fideiussione di un parente, che si impegna a pagare al posto tuo se non ci riesci.
