Quanto Tempo Passa tra la Delibera del Mutuo e il Rogito

Tra la delibera del mutuo e il rogito passano di norma 2-4 settimane, cioè circa 15-30 giorni, e solo in casi particolari si superano i 60 giorni. La delibera però ha una scadenza propria, di solito tra 3 e 6 mesi: oltre quel termine la banca può chiedere di aggiornare i documenti e rifare le verifiche.

Delibera del mutuo e rogito: i tempi reali

La delibera finale è il momento in cui la banca approva formalmente il finanziamento. Da lì al rogito il percorso è quasi tutto organizzativo, e i tempi dipendono più dalle agende che dalle istruttorie.

L’ultimo dato è il più autorevole: secondo la guida “Il mutuo per la casa in parole semplici” della Banca d’Italia, il tempo che separa la consegna dei documenti dal momento in cui la somma viene materialmente accreditata oscilla di solito dai 30 ai 60 giorni.

Un’avvertenza sulle medie: il dato nazionale nasconde differenze territoriali larghe. Le rilevazioni del 2025 mostrano un divario che va da circa 85 giorni nelle regioni più rapide a oltre 150 nelle più lente, a parità di pratica. Chi compra in una zona con tempi lunghi dovrebbe scriverlo nel preliminare, non scoprirlo dopo.

Perché esiste un limite di circa 60 giorni

Non è un termine di legge, è una prassi delle banche, e la ragione è concreta: la fotografia su cui si basa la delibera invecchia. Il reddito del richiedente è stato verificato in un certo momento, la perizia ha stimato l’immobile in un certo momento, le banche dati creditizie sono state consultate in un certo momento. Più passa il tempo, più cresce il rischio che qualcosa sia cambiato.

Superata quella finestra la banca può chiedere di ripetere le verifiche: nuova documentazione reddituale, nuova consultazione delle banche dati, in alcuni casi un aggiornamento della perizia. Non è una bocciatura, ma allunga il calendario di settimane e può far saltare le scadenze del compromesso.

Quanto dura la delibera prima di scadere

Qui la variabilità tra istituti è alta: la validità della delibera va da un minimo di circa 3 mesi a un massimo di circa 6 mesi, secondo la politica della singola banca. È un dato che conviene chiedere per iscritto al momento della comunicazione dell’esito, perché determina la data entro cui va fissato il rogito.

Se la delibera scade prima della firma non si riparte da zero, ma si torna indietro di un passo: la banca riapre l’istruttoria sui punti che ritiene datati. Nel frattempo, se i tassi si sono mossi, le condizioni proposte possono cambiare rispetto a quelle deliberate.

Pre-delibera e delibera finale non sono la stessa cosa

È l’equivoco che causa più rogiti rinviati. I due passaggi rispondono a domande diverse:

• La pre-delibera (o delibera reddituale) valuta solo il richiedente: reddito, tipo di contratto, esposizioni già in corso, segnalazioni nelle banche dati creditizie, sostenibilità della rata. Dice se quella persona può permettersi quel mutuo, non se quell’immobile è finanziabile.
• La delibera finale arriva dopo la valutazione dell’immobile, cioè dopo la perizia tecnica e la relazione notarile. È il via libera definitivo all’erogazione, ed è l’unico documento su cui si può fissare la data dal notaio.

La Banca d’Italia scandisce il percorso in sei momenti: la domanda con i documenti, l’esame del reddito, la coppia perizia tecnica più relazione notarile, il via libera finale al finanziamento, la firma del contratto e infine l’erogazione. Fissare il rogito con la sola pre-delibera in mano è la scommessa che più spesso costa una penale sul preliminare.

Cosa verifica la perizia

Il perito incaricato dalla banca non si limita a stimare il valore. Controlla la conformità catastale e urbanistica dell’immobile e l’assenza di ipoteche pregresse, mentre la relazione notarile certifica che il venditore sia effettivamente il proprietario e quale sia lo stato giuridico del bene. Una difformità catastale non sanata è tra le cause più frequenti di sospensione della pratica.

Il valore che emerge dalla perizia conta anche sull’importo: in generale l’intermediario concede una somma che non supera l’80% del valore dell’immobile stabilito dalla perizia stessa. Oltre quella soglia servono garanzie aggiuntive e le condizioni sono in genere meno favorevoli. I criteri di accesso, documenti compresi, sono raccolti nella guida ai requisiti per la richiesta di un mutuo, mentre l’andamento di tassi e rate è seguito nella scheda sugli aggiornamenti su tassi e rate del mutuo.

Cosa fa slittare la data dal notaio

Le cause ricorrenti sono quattro, e tre su quattro si prevengono:

1. Disponibilità del notaio: la scelta spetta all’acquirente, come ricorda la Banca d’Italia, e le agende nei periodi di picco si riempiono con settimane di anticipo. Contattare lo studio appena arrivata la delibera è la mossa che accorcia di più i tempi.
2. Documenti scaduti o incompleti: certificati con validità limitata, planimetrie non aggiornate, atti di provenienza mancanti. La banca chiede l’integrazione e la pratica resta ferma finché non arriva.
3. Verifiche sull’immobile non chiuse: difformità catastali, condoni non perfezionati, ipoteche precedenti da cancellare a carico del venditore.
4. Scadenze del preliminare: se il compromesso fissa una data di rogito più stretta dei tempi bancari, il rischio non è tecnico ma contrattuale. Meglio negoziare fin dall’inizio un termine coerente con i 30-60 giorni indicati dalla Banca d’Italia.

Comprare casa è anche il momento in cui si aprono da zero tutte le utenze, e le tariffe scelte in fretta restano poi per anni: confronta le offerte luce e gas con Billding prima di firmare, così arrivi al trasloco con i contratti già decisi. Sulla parte pratica, la guida alla voltura del gas con costi e contatti spiega tempi e documenti per intestarsi le forniture della nuova casa.

Il giorno del rogito: cosa succede davvero

Dal notaio si firmano due atti distinti nella stessa seduta: il contratto di compravendita tra acquirente e venditore e il contratto di mutuo tra acquirente e banca, con la contestuale iscrizione dell’ipoteca a garanzia.

Un punto che sorprende molti acquirenti: il denaro non sempre arriva quel giorno. La Banca d’Italia avverte che l’accredito della somma di regola non coincide con la firma del contratto: arriva qualche giorno più tardi, quando per legge l’ipoteca ha acquisito un grado di sicurezza maggiore. Le prassi per gestire questo scarto (erogazione contestuale con deposito presso il notaio oppure erogazione differita) vanno concordate prima, perché determinano quando il venditore incassa.

Le imposte da mettere in conto

Le spese notarili e le imposte si pagano una sola volta, al momento della stipula. Con i benefici prima casa, secondo l’Agenzia delle Entrate, l’acquisto da privato sconta imposta di registro al 2% (con un minimo di 1.000 euro) più imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna; se si acquista da impresa con vendita soggetta a IVA si applicano IVA al 4% e le tre imposte in misura fissa da 200 euro ciascuna. Il notaio versa le imposte al momento della registrazione dell’atto.

Sul mutuo grava poi l’imposta sostitutiva: l’aliquota ordinaria è del 2% sull’importo finanziato e scende allo 0,25% quando si acquista la prima casa. La banca la trattiene alla fonte, quindi la somma accreditata è inferiore a quella deliberata. A questa si sommano il compenso di istruttoria richiesto dall’intermediario, il costo della perizia e l’onorario del notaio per la stipula del finanziamento e per iscrivere l’ipoteca.

Attenzione a due termini che decorrono dal rogito: la residenza va trasferita nel comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, e chi possiede già una prima casa agevolata deve venderla entro due anni dal nuovo acquisto per non perdere i benefici.

Come accorciare i tempi

Il margine di manovra dell’acquirente è più ampio di quanto sembri:

• consegnare la documentazione completa al primo giro, perché ogni integrazione riavvia un ciclo di verifica;
• sollecitare la perizia, che è spesso il collo di bottiglia: si può chiedere alla banca a che punto è e chi è il perito incaricato;
• contattare il notaio prima della delibera finale, per prenotare una data di massima e non scoprire l’agenda piena a pratica chiusa;
• verificare la conformità catastale in anticipo, con un tecnico, invece di attendere che sia il perito a segnalare la difformità;
• chiedere per iscritto la scadenza della delibera, per sapere entro quando va firmato.

Altre guide su mutui, imposte e gestione del bilancio familiare sono raccolte nelle guide di finanza personale. E una volta chiuso il rogito, il primo controllo utile riguarda le spese fisse della nuova casa: calcola gratis quanto puoi risparmiare su luce e gas con Billding, perché è la voce su cui si interviene più in fretta.

Domande frequenti

Quanto tempo passa tra la delibera del mutuo e il rogito?

Di norma tra le 2 e le 4 settimane, cioè circa 15-30 giorni, e nella maggior parte dei casi non si superano i 60 giorni. La Banca d’Italia indica che l’intero percorso dalla presentazione dei documenti all’erogazione della somma oscilla di solito tra i 30 e i 60 giorni.

Quanto vale la delibera del mutuo prima di scadere?

La validità dipende dalla banca e va da un minimo di circa 3 mesi a un massimo di circa 6 mesi. Se il rogito slitta oltre quel termine può essere necessario aggiornare la documentazione reddituale e rifare alcune verifiche, perizia compresa.

Che differenza c’è tra pre-delibera e delibera finale?

La pre-delibera, o delibera reddituale, conferma solo che il richiedente può sostenere la rata e arriva prima di aver valutato l’immobile. La delibera finale è il via libera definitivo e arriva dopo la perizia tecnica e la relazione notarile: solo quella consente di fissare il rogito.

Il mutuo viene erogato il giorno del rogito?

Non sempre. La Banca d’Italia avverte che l’accredito della somma di regola non coincide con la firma del contratto: arriva qualche giorno più tardi, quando l’ipoteca ha acquisito un grado di sicurezza maggiore. In quel caso il notaio gestisce l’erogazione con le formule previste dal contratto.

Cosa può far slittare il rogito dopo la delibera?

Le cause più frequenti sono la disponibilità del notaio, documenti scaduti o incompleti da integrare, verifiche catastali e urbanistiche non risolte sull’immobile e le scadenze fissate nel contratto preliminare. La differenza è anche territoriale: nel 2025 si andava da circa 85 giorni a oltre 150 a seconda della regione.